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信じてはいけない「アパート経営で大儲け」

引用元:【不動産】信じてはいけない アパート経営で大儲け (プレジデント)[12/05/18]
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1337310638

1 :やるっきゃ騎士φ ★ 2012/05/18(金) 12:10:38.00 ID:???


ソースは
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120518-00000001-president-bus_all

[1/2]
今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、
多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。
例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして
成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は
声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。

多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム(サブリース)」
という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を
借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の
家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。

しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。
一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。
年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、
ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、
この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が
家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8~9割が大家に
支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。

新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。
しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたい
と移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、
さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。

もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。
一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度に
なると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。

-続きます-






2 :やるっきゃ騎士φ ★ 2012/05/18(金) 12:10:43.42 ID:???


-続きです-
[2/2]
ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと
持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安く
なりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくては
ならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も
高い。

高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の
可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。
今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれから
さらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や
川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。

少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが
減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。
需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはや
ほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。
すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だ
と思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。


-----------------------------------------------------

やすらぎ顧問、経営コンサルタント
須田忠雄
すだ・ただお●1946年、群馬県生まれ。
78年、群馬県桐生市にやすらぎ設立、中古住宅再生事業を行い、ピーク時には日本一不動産を
買う男と言われた。著書に『アパート経営はするな!』。

-以上です-


3 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:12:10.82 ID:+Z7sn3hK


おいしい話をもってくるアホは居ない

それだけのこと。


6 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:13:34.13 ID:fzzroXKQ


アパート・マンション建託は、
契約するまでは大家が建託会社のお客さん
契約したあとは建託会社が大家のお客さん
契約した後まで客のつもりでいるんじゃねーよ ってこと


87 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 13:13:32.55 ID:sN66HiOX


>>6
契約した後の運用の結果がどうなるという実情を建託会社が大家に色々言ってやる気にさせてやらせる
やった後は建託会社の傘下に入る形になって大家があれなんか話が違うと感じる状況になる
羊買いが羊を囲って囲われた後の羊がメェーメェー騒いでももう遅いということですね


7 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:13:37.09 ID:bx+X5NF3


本当に儲かるなら、不動産屋が建てるだろ。


199 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 14:45:11.12 ID:ZO9VmeX2


>>7
すごく同意
うちの親も土地持っててだいぶん勧誘されてたけど断った


9 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:17:29.03 ID:A9E0UVKJ


沖縄はアパート建設ラッシュ


11 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:18:09.49 ID:CNhzwEH/


なんの工夫もなく平均的なことを言われたとおりにやったって、そんなもん成功するはずがねぇっての
アパート経営だろうがその他の事業だろうがなんだってそれは同じだ


13 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:18:27.37 ID:mrkdE0u1


本当に儲けたかったら外断熱で高気密高断熱にしろ。


14 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:19:17.37 ID:ym0Wf9JH


30年後の人口を考えれば、馬鹿でもわかることだ。
首都圏以外は、人口が激減する。



16 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:20:56.22 ID:HBRbYX4r


儲けたかったら自分で運営管理しれ
バカじゃね?
丸投げで委託しておいて儲かる訳がない


17 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:21:05.75 ID:HiZ31eYn


駅前の一等地に安アパート建ててるアホはこの口なんだろな
消えて欲しい


18 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:21:46.31 ID:ZQpq49Y2


世の中の原則は、プロが素人を騙す

原則は学校で徹底的に教えよう
搾取はいくないという左翼教育ではないぞ
身の丈で生きろという事だ



19 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:21:55.82 ID:1sIvJc4R


部屋が埋まるように移民増やそう


20 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:22:48.05 ID:ym0Wf9JH


首都圏も、今後は人口が増えないので、老朽化すればたちどころに入らなくなる。
首都圏以外は、需要そのものが無くなる。


23 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:24:27.64 ID:Y1SP2OU9


この業界も、流石にメッキが剥げてきたな。



27 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:27:50.42 ID:dJL5bgYG


ウィン・ウィンの関係になるような商売がどこにでも転がってるわけないだろうに。


30 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:31:14.98 ID:R6N3hdzp


日本人にとって土地は究極の財産と思われてたからね
一旦手に入れると手放すことがなかなか出来ない
特に高齢者にはまだ土地神話があるんじゃなかな

だから相続時に本当は売ってしまったほうが良い場合でも
マンション経営をしてリスクを大きくしてしまう


32 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:31:43.90 ID:adtdLeTB


大東や東建は年中求人しているが離職率高すぎるのか?


40 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:38:45.51 ID:coYsZjmo


>>32だろうね、高額の報酬をちらつかせて社員を集め、ローラー営業。

家にもよく来た、あの報酬を考えたら、大家の儲けなんか雀の涙。

奴らの仕事は建物工事の営業。


47 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:42:59.37 ID:2rv91aWQ


>>32
派手なTVCM打ってるとこはロクなもんじゃない
賃貸の仲介とかの大手とかもそうだが、研修期間は薄給で、
その後はノルマっつーか兎に角銭持って帰ってこいとやたら五月蠅い

この手の業者はクソ揃いなのそろそろ知れ渡ってるし、
今更引っかかるのなんてとんでもない欲ボケのお馬鹿さんのみ


100 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 13:21:38.76 ID:95TPandB


>>32
ガチガチの営業会社だから数字作れない人間は3ヶ月までに自主退職するのがルールなのでは


103 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 13:23:19.03 ID:/6UgHVIC


>>32
保険営業と一緒で、家族親戚に建てさせて後は用済みで選手交代


34 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:33:19.47 ID:RVj+KtkM


これは人口が増える時にやる方法
人口が減ってる時にやるのはアホ
かつてのニュータウンなんか一戸建ての空家がどんどん増えてる
あれを転売した方がいい


35 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:35:12.82 ID:R6N3hdzp


これからは事務所可にしなければいけない物件が増えるよ


38 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:36:29.74 ID:jWgFIS8Z


親がやっててそう思う。

親が父親の遺産分配なく全部持ってって、不動産買ったけど改装と税金で儲けはマイナスじゃないかと思う。

でもまあ、不動産やらなかったら全部遺産無くすと踏んでるので止めはしないけど。




43 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:41:07.74 ID:Zzrv8yjC


やっすい中古のアパートを買って、自分で手直ししながら賃貸すれば多少は儲かるんじゃないのか?


55 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:45:23.64 ID:R6N3hdzp


>>43
管理を自前ですれば損にはならないと思う
でも殆どのオーナーはそんなこと出来ないんだよね

以前不動産業界で働いていたけどその会社の役員はうちはオーナーから人質(賃貸物件)とってる
から安心って言ってたよ


45 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:41:46.93 ID:7/aJZ2N6


数年前にTVの報道番組かなにかでやってたな
アパート経営セミナーが大人気とかで

直感でこいつら騙されてるんだろうなと感じたよ



46 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:41:58.63 ID:9w75zhDG


千葉県なんて年間1万5千人ペースで人口が減少している
もはや首都圏でさえ人口減少は他人事では無くなってきている


53 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:44:17.18 ID:Fq+nQrSO


親がバブル後マンション投資で失敗した
成功した話聞いたことない
たまに投資の雑誌でサラリーマンやりながら1億とかの単位で銀行から借金してアパート投資やってる人がでてくるが
怪しげでリスク高すぎるしもともと投資アパート業者の広告記事なのだ


54 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:45:01.22 ID:rkAca9iG


儲かる所は不動産屋が抑えているというね。


58 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:47:29.47 ID:39PRPSen


それでも皆が夢見る不労所得。


62 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:49:27.46 ID:R6N3hdzp


>>58
不労所得を夢見るというより土地を失いたくないという気持ちが強いんですよ



60 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:48:12.00 ID:bsFctuco


昔から言われてるけど、商売は立地が全て。

うちも親父の代からビル貸してるけど、駅前なので築43年だけど空いたためしがない。
マンションもやっぱり駅から徒歩3分なので築38年だけど、全然空かないし家賃も下がらない。



144 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 13:59:07.20 ID:ABODpHFS


>>60
そうなんだよな。とにかく都心の一等地か、駅から近いこれがとにかく最重要の重要
それ以外の物件は、もう難しいよ。

あとは、大学等の学校が近いのがかすかに残るくらい
4年で出ていくから効率が良いって利点だけだろ


167 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 14:11:39.25 ID:bsFctuco


>>144
うちの地域だと、駅から徒歩3分までだね、人気が下がらないのは。傘忘れても走って帰れる距離。
10分をこえるともうガラガラだ。


68 :名刺は切らしておりまして 2012/05/18(金) 12:57:34.56 ID:XTc2/sb9


ポジショントークだな。
不動産は資産。コレはガチ。
資産や商才の無い奴が背伸びして手を出すから失敗する。

賃貸暮らしマンセー記事もポジショントークだし。

結局金の無い奴は諦めろって事だ。
金持ちには勝てない。



愚直でまっとうな不動産投資の本まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意




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[タグ] 不動産
[ 2012/06/05 16:29 ] 生活 | TB(0) | CM(0)

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